專家預言:2016下半年的樓市上漲已成定局!

[導讀]與庫存快速下降對應的是部分二線城市房價大漲,環比漲幅遠超一線城市。

一線城市中的上海與深圳在政策影響下,庫存出現了增加,但被稱為“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州二線城市庫存卻依然快速下調。

與庫存快速下降對應的是部分二線城市房價大漲,環比漲幅遠超一線城市。

根據統計局5月公布的數據,合肥、廈門新建商品房價格4月環比漲幅超過5%,南京漲4.4%。合肥更以新建商品房價格以環比近6%的漲幅、二手房價格近7%的漲幅領漲全國。相比之下,一線城市中領漲的上海同期新建商品房價格環比上漲3.6%。

智庫中心研究總監嚴躍進向《經濟參考報》表示,一線城市的房價偏高,部分投資投機資金開始撤出一線城市,進入二線城市,這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

樓市三大趨勢

1、房價快速上升。

根據國家統計局最新發布的4月房價指數,目前南京、廈門的房價同比增速已經超過了北京,合肥增速也已經超過了廣州。其中南京房價同比漲幅更是達到了22.6%,高居全國第三,如果不是因為70大中城市房價未統計蘇州,北京房價增速或許難以排入前五。之前庫存壓力相對較大、上周地王大放異彩的杭州,房價同比漲幅也達到了15%,緊跟在廣州之后。

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具體到項目視角,房價漲幅更是驚人,以當下最熱的南京、蘇州、合肥三座城市5月成交數據為樣本,據CRIC數據統計,價格同比漲幅超過五成的項目數量占比達到23%,價格同比漲幅超過九成的項目也有10%。并且在毗鄰上海的蘇州,更是出現了大量房價同比翻番的項目,從區域上來看,這些項目多處于去年房價基數相對較低的園區、新區、吳中區等地。

2、消化周期下滑至歷史最低水平。

5月份,一二線重點城市消化周期持續回落,至月末共有6個城市消化周期低于4個月。一線城市中僅上海入圍,消化周期為3.1個月,二線城市方面,則有南京、合肥、武漢、蘇州、鄭州等五個城市滿足標準,這些城市基本都達到了無房可賣的程度。其中南京消化周期更是只有1.5個月,“一房難求”已經成為不少購房者必須面對的難題。并且需要指出的是,南京、蘇州、武漢等市的供應規模都在2013年前后上了一個臺階,但消化周期仍在一再走低,說明給力的需求端已經成為了常態,并推動這些城市房地產熱度一再攀升。

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3、地王紛紛出現,面粉貴過面包。

據CRIC監測,2016年1月至今全國一共誕生了80個總價、單價地王,共分布在22座城市,其中僅南京、上海、杭州、佛山四座城市,地王數量已經達到39個,接近全國一半;范圍放寬一些,再加上北京、合肥、蘇州、武漢,地王數量將達到全國七成。并且除了一線城市和“廣佛同城”的佛山之外,其余的“地王之城”都是上文提到的熱點二線城市。

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在這些熱點二線城市的地王帶動下,2016年土地市場價格一再攀高。在5月份成交的經營性土地中,一線城市成交金額占比僅為25%,較過去三年均值低了10個百分點,但土地市場平均溢價率依然高達73%,成交樓板價高達6000元/平方米,同比大漲155%,創下歷史新高。

對于地價房價的瘋漲,熱點城市也出臺了一些限制性政策,但大多沒有得到理想的成效,以至于近期“限購復辟”的謠言也愈演愈烈。3月底以來,蘇州、南京相繼出臺了預售證“限漲令”,合肥則是禁止捆綁車位變相漲價。但從實際效果來看大多不痛不癢,限價不僅沒有對房價產生實質性影響,反而打開了房價上漲的心理預期。而5月份蘇州、南京相繼出臺的土地“限價熔斷令”,其實也只是“掩耳盜鈴”,從最近的蘇州土拍來看,最終成交土地的溢價率、樓板價還是高居不下。

客觀的說,如果這些熱點城市重啟限購令,確實能夠在短期內為樓市降溫,起到維穩地價和房價的效果。但這只能是政府迫不得已的一張牌,畢竟對這些二線城市來講,房地產還是對經濟發展起到了至關重要的作用,如南京近年如火如荼的城市建設和地鐵敷設,也離不開這些地王的貢獻。

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但時至今日,眼看地王頻頻出現,房價越來越離譜,老百姓對于房價的詬病越來越多,中央要求調房價的行政壓力也越來越大。在社會輿論和中央政令的雙重壓力下面,地方政府不得不考慮出此重拳了。但這張牌一旦打出,對市場的影響也是巨大的,過往市場變化已經讓我們對此有了經驗。以熱點城市為例,2011年南京、蘇州、合肥都在限購出臺后遭遇了嚴冬,而2014年9月前后的限購解綁,也讓這些城市提前迎來了樓市的春天。

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